종부세 고령자 공제와 장기보유 공제는 겹쳐서 최대 80%까지 세액을 깎는다

내 공제율은 두 표의 숫자를 더한 값이고 상한은 80%다

국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도는 1세대 1주택자에게 두 가지 세액공제를 적용하고 '중복적용 가능(최대 80%)'이라고 적습니다(확인일 2026-11-03).

자기 행을 양쪽에서 찾아 더하면 끝입니다.

• 62세, 보유 7년 → 20% + 20% = 40%
• 66세, 보유 12년 → 30% + 40% = 70%
• 71세, 보유 16년 → 40% + 50% = 90%이지만 한도에 걸려 80%
• 58세, 보유 20년 → 0% + 50% = 50%

한쪽 요건만 충족해도 그 비율만큼 받습니다. 연령 요건을 못 채운 사람이 장기보유만으로 50%를 받는 경우가 네 번째 예입니다.

한 구간만 올라가도 세액이 10~20%씩 더 깎이므로 경계 연도를 확인할 값이 있다

공제율은 연속이 아니라 계단입니다. 그래서 '올해와 내년 중 언제가 더 유리한가'라는 질문에 숫자로 답할 수 있습니다. 판정 규칙은 다음 두 가지입니다.

• 연령 경계는 60세·65세·70세입니다. 64세와 65세의 공제율 차이는 10%포인트이고, 69세와 70세의 차이도 10%포인트입니다.
• 보유기간 경계는 5년·10년·15년입니다. 9년과 10년의 차이는 20%포인트로 가장 큽니다. 14년과 15년은 10%포인트입니다.

즉 보유 9년차에 집을 처분하면 공제율 20%를 적용받고, 1년을 더 보유하면 40%가 됩니다. 종부세 산출세액이 300만 원이라고 가정하면 공제액이 60만 원에서 120만 원으로 바뀝니다. 매도 시점을 고르는 상황이라면 보유기간이 10년이나 15년 경계 직전인지 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

다만 두 공제 합계가 이미 80%에 닿아 있으면 추가 구간 상승은 의미가 없습니다. 70세·15년 조합(40%+50%=90%)은 한도에 잘려 80%만 적용되므로, 그 이상 보유해도 공제율은 더 오르지 않습니다.

세액공제는 1세대 1주택자에게만 붙고 상속주택은 보유기간을 이어받는다

두 공제는 1세대 1주택자 전용입니다. 국세청 흐름도는 이 공제를 '1세대 1주택자 세액공제'로 분류합니다. 따라서 세대 안에 주택이 두 채 이상이면 공제율 표를 쓸 수 없고, 주택 공제금액도 12억 원이 아니라 9억 원이 적용됩니다(종합부동산세 개요). 1세대 1주택자 판정은 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 보유 상태로 이루어집니다.

보유기간을 세는 방식에는 승계 특례가 있습니다. 국세청 종합부동산세법 안내는 다음을 적습니다.

• 상속주택 — 보유기간을 피상속인의 취득일부터 계산합니다. 부모가 20년 보유한 집을 상속받았다면 상속 시점부터 다시 세지 않고 20년을 이어받아 보유기간 15년 이상 구간(50%)에 바로 들어갑니다.
• 재개발·재건축 주택 — 보유기간을 멸실된 주택의 취득일부터 계산합니다. 재건축으로 새 등기가 났다고 보유기간이 초기화되지 않습니다.

반대로 연령 공제는 승계되지 않습니다. 연령은 납세의무자 본인의 나이로만 봅니다. 따라서 상속으로 장기보유 50%를 확보해도 본인이 60세 미만이면 합계는 50%에 머무릅니다.

공제율이 적용되기 전 세액이 어떻게 계산되는지와 출처

세액공제는 산출세액에 곱해지는 마지막 단계입니다. 그 앞 단계의 공식 값도 같은 국세청 세액계산 흐름도에 실려 있습니다. 공정시장가액비율은 주택 60%, 토지 100%이고, 공제금액은 주택 9억 원(1세대 1주택자 12억 원)입니다. 또 재산세로 이미 부과된 세액 중 종부세 과세표준에 해당하는 금액을 빼 주는 '공제할 재산세액'과, 직전년도 총세액상당액의 150%를 넘는 부분을 깎는 세부담상한이 함께 적용됩니다.

연령별 공제율(60세 20%·65세 30%·70세 40%), 보유기간별 공제율(5년 20%·10년 40%·15년 50%), 중복적용 최대 80%는 위 흐름도 페이지에서 2026-11-03에 확인했습니다. 1세대 1주택자 요건과 상속·재개발 보유기간 특례는 종합부동산세법 안내(2026년 요약 포함), 공제금액과 과세기준일은 종합부동산세 개요에서 가져왔습니다.

확인하지 못한 항목이 둘 있습니다. 공동명의 주택에서 1주택자 특례와 세액공제를 받기 위한 신청 절차와 기한, 그리고 연령·보유기간을 세는 기준일이 과세기준일과 같은지가 이 페이지들에 적혀 있지 않습니다. 2절의 300만 원 예시는 공제율 차이를 보여 주기 위한 가정이며 국세청 페이지의 사례가 아닙니다.